FC2ブログ

建築家中村一幸、命を守る家・住まい・住宅の耐震改修・制震構造(大阪、京都、奈良、兵庫)
1982年以前の築23年以上たった耐震改修工事が必要な老朽化した家・住まい・住宅について、新しい制震構造技術を使ってより効果的にできる耐震改修事例を報告するブログ

スポンサーサイト

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。




  1. --/--/--(--) --:--:--|
  2. スポンサー広告|
  3. トラックバック(-)|
  4. コメント(-)

悪質リフォーム以外でも、気をつけたい耐震改修工事費

改修前

改修前の築90年の京町や、いたみがひどい

改修後

耐震改修後、現代町屋に変身

『詳細な耐震改修、リフォーム図面や仕様書があっても見極めたい見積
書や施工業者の質』   

クライアントの主な要望は 
①町屋の再成、②耐震改修、③コストを抑る
④京都の業者さんを使ってほしいと言う事であった。

①から③までの要望については、設計歴35年のノウハウを駆使するので充分可能である事を伝える。
④については、③と関連するので業者の見積を比較する事で検証しましょうと伝える。

結果、お願いした5社の京都の業者さんの中味は、詳細な設計図もみないで耐震改修不可能ヌは新築以上の費用がかかるので改修不可能、なにも話さないで辞退等で4社。
1ヶ月近くかかって出していただいた、唯一の誠意ある業者さんの中味は設計積算費用 (計画事業費) の何んと2.4倍 (2500万) だった。
改修工事に伴う、リスク対応の費用を過大に見ているのが原因だ。

そこで見積業者さんを京都の業者さんに限定しない事、耐震改修工事に意欲的な業者を使う事等をクライアントに提案し了解を得る。
地域の垣根をはらって、見積ってもらった結果、1400万で見積UP契約となった。

なんと地域を限定した場合の見積業者さんとの差は1100万となった。

クライアントは、地域の業者さんのいやがる難しい耐震改修工事で1000万以上得して、耐震改修工事の事業をなしえる事になった。

建築家中村一幸は、設計歴35年のノウハウやPDCAサイクル手法(デミングサイクルとも呼ばれる)を駆使し、クライアントの物的質的儲け満足度をさらに検証するつもりだ。



スポンサーサイト


  1. 2005/12/04(日) 05:05:58|
  2. 建築方法|
  3. トラックバック(-)|
  4. コメント:0

賢く我が家をつくる方法を考える、その二

デミングサイクル


永年私は、日本の住宅の建築費は、極めて不透明であると思ってきた。

事実、ハウスビルダーで建てられた住宅の原価は、50%で粗利益50%と言われている。
1400万の住宅であれば、半分が利益となる勘定だ。
試行錯誤の合理化の結果だといわれれば、それまでだが
これらの講習ビジネスに、入会金500万円を払っても、工務店の入会は、
後をたたない現実が、これをうらずけている。

何かおかしい、
そこで私は、建築家とコラボレーションする木造2階建、
建築面積9坪のプロトタイプ型住居を
「1000万円でつくる、安くて高いこだわりの家づくり」プロジェクトと名命し、賢く我が家をつくる方法を考える、その二として提案したい。

このプロジェクトは、以下の条件を充足する事が最低限の条件である。

敷地は自己所有、面積66㎡(20坪)以上で間口は最低4.5M以上
建築基準法上、建築可能な敷地である事、大阪市内である事

こだわりのタイプ条件は、いくつかの種類に限定し明瞭化する事
例えば
高気密高断熱追求タイプ
いやし・安らぎを追求するタイプ
地震に対し安全追求、制震装置設置タイプとか


但し、建築費は建物と設計マネッジメント費に限定する。

この「1000万円でつくる、安くて高いこだわりの家づくり」プロジェクトに賛同興味のある方は、ぜひメールを下さい。
楽しい、価格の見える家づくりをいっしょに考えて見ませんか




  1. 2005/08/16(火) 14:43:46|
  2. 建築方法|
  3. トラックバック:0|
  4. コメント:0

賢く、我が家をつくる方法を考える。その一

吹き抜け

現在わたしの事務所では、住まいづくりの一ツの方法として、建築家による設計で行う分割工事発注方式(オープンシステム)の住まいづくりを提案している。

新築の建物を考える場合に、費用対効果(コストパフォーマンス)を考えると、永年この建築業界で生きた者として、最善の方法と思うからです。

なぜなら、貴方が建築に関し、詳しい知識と経験があれば迷わず、自分自身(社長として)で家を作る方法を、第一選択として考えるはずです。

頭の中にある理想の我が家を、(社長として)具体的なイメージとして最適な設計図化し、これを最も安く調達構築できる建築生産システムで具現化できれば、最大の目的効果を達成できます。

およそ世の中にある、製造システムは自分自身で製産する事ができないので、代りに誰かにやってもらっている訳ですが、当然代りにやってもらうと、そこに経費が発生し代行者の利益ものってきます。

この余分な経費や利益を、最小化トーメイ化する建築生産システムが、建築家による設計監理で行う、分割工事発注方式(オープンシステム)になります。

すなわち、建築主が自らが社長となり、建築家の「カ」をかりて、建物を建てる方式だという事になります。

建築業界では、これをピュアー、コンストラクションマネージメント(ピュアーCM)と呼んでいますが、実は海外の建築生産システムでは、最とも合理的トーメイ性の高い建築生産システムとして主流となっています。

9・11事件で有名な、ミノルヤマサキ設計のワールドトレードセンタ―ビルも、このCMシステムで建てられた、ニューヨーク市の公共建築物でした。

公共工事にありがらな、無駄を省く建築生産システムとして採用され、その目的を大いに達成できた訳です。

私の事務所では、この費用対効果を、確証検証するシスチムとして、デミングサイクル(計画(plan)、実行(do)、評価(check)、改善(act))の導入を行っています。











  1. 2005/08/11(木) 01:47:43|
  2. 建築方法|
  3. トラックバック:0|
  4. コメント:0
 

  

上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。